別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四街道 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市内黒田字野境３１９番４７ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 開発による新興住宅 地域 東7.3m市道 水道、ガス 四街道 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．３ ｍ市道 交通 施設 四街道駅北東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地開発が行われている周辺地域と共に住宅地域として熟成していくと予測する。テレワークの定着から郊外の 利便性の整う低位な価格水準の地域への需要は高まってきており地価は上昇基調と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び近隣市の郊外住宅地域となる。需要者の中心は地縁、血縁を有する一次取得者で比較的低所 得者層の賃貸からの住み替えとともにテレワークの定着からある程度利便性が確保されている郊外への需要が増えてき ている。供給はパワービルダーの１０棟単位で小規模開発された建売住宅が主で土地は１５０㎡前後で５百万円から６ 百万円程度、新築戸建住宅は同規模の土地面積で２０百万円から２０百万円台後半程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は市街化調整区域内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、行政上の制約により収益還元法の適用は行わない。比 準価格は対象地と同じく郊外の市街化調整区域内の住環境、規模が類似する事例を中心に採用しており実証的で信頼性 が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [103.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は 増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着 工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年 並。 周辺地域の開発分譲が進んだ結果住宅地域と しての熟成度が高まってきており、テレワー クの定着と共に需要は増えつつある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％