鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦安 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３６９９３ -866	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m県道、南東8m、北東5.2m、三方路		近商 (80,250)
b	２３１０３５８２５ -1912	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	２３１０３５８２５ -1927	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)
d	２３１０３５７５７ -1701	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３１０３６４６８ -732	船橋市		建付地	（　）	不整形	南5.3m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 634,673	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	620,771	100 [ 67.3]	922,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	950,000
b	(　 ) 907,551	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	961,097	100 [ 104.0]	924,132		952,000
c	(　 ) 907,350	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	928,219	100 [ 100.5]	923,601		951,000
d	(　 ) 795,899	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	855,591	100 [ 94.5]	905,387		933,000
e	(　 ) 705,176	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	801,474	100 [ 85.4]	938,494		967,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 951,000 円／㎡]

浦安 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	581,315,995	120,591,502	460,724,493	324,715,000	136,009,493	（　0.9554） 129,943,470	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,021,941,163 円　　　　（　 792,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場	2,674.40	ＲＣ6F1B	17,169.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等建築協定	100 ％	400 ％	400 ％	3,814 ㎡	56.9 m x 69.6 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～６階は事務所フロア貸し、地下１階は駐車場を想定

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐車場	2,315.40

1～ 1	店舗	2,674.40	62.2	1,663.20	5,672	9,433,670	8.0	75,469,360
							1.0	9,433,670
2～ 6	事務所	2,436.00	86.2	2,100.00	3,781	7,940,100	6.0	47,640,600
							1.0	7,940,100
～

～

計		17,169.80	70.8	12,163.20		49,134,170		313,672,360
								49,134,170

⑨年額支払賃料	49,134,170 円　×　12ヶ月　＝　 589,610,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,163.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 102 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	589,610,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 24,480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 50,969,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	563,120,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,672,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,876,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 49,134,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 15,319,052 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	581,315,995 円　　　　（　 152,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３６９９３　　　　-3420	3,894 ( 3,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,907 円/㎡　月額支払賃料（　 3,781 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３６９９３　　　　-3424	2,964 ( 2,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.3]	100 [ 97.0]	3,889
c	２３１０３６９９３　　　　-3427	4,498 ( 4,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.5]	100 [140.0]	4,127

浦安 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	30,300,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	30,704,502 円	614,090,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 35,350,000 円	5,050,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	5,050,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,050,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 120,591,502 円　（　　　　　　 31,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,050,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 17,169.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	324,715,000 円（　　　　　 85,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	581,315,995 円
②総費用	120,591,502 円
③純収益　①－②	460,724,493 円
④建物等に帰属する純収益	324,715,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,009,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,943,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,070 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,021,941,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 792,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
浦安 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦安 5-2

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　海野　弘昭

TEL.

鑑定評価額

3,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦安市美浜１丁目６番４｢美浜１－８－１｣				②地積　(㎡)	3,814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等建築協定 (100,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東50m県道、三方路	水道、ガス、下水	新浦安 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 57.0 ｍ、奥行　約　　 67.0 ｍ、規模　　 3,819 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

新浦安駅北方

210m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商
的環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 949,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 789,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浦安市内及び隣接市区内の商業地域。需要者は大手及び中堅の法人、不動産業者、投資家等が想定される
。対象標準地は最寄駅から近く商業繁華性も高い。ここ数年新型コロナウイルス感染症の影響に左右されたが、直近で
は回復傾向が見られる。市場での中心となる価格帯は規模によってばらつきが見られ、約３，８００㎡で３４億～３６
億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、対象標準地の存する地
域は店舗、マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性が高い。したがって、比
準価格及び収益価格を関連づけ、さらに周辺の標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦安（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    870,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。先行きにつ
いては、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融市場の変動等に留意する必要が
ある。

ホテルの稼働率等も上昇するなど、新型コロ
ナウイルス感染症の影響は軽減しつつあり、
地価は堅調に推移しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

浦安 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３６９９３ -866	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m県道、南東8m、北東5.2m、三方路		近商 (80,250)
b	２３１０３９４３７ -594	浦安市		建付地	（　）	不整形	南西26m県道、北東5.5m、二方路		近商 (73,243)
c	２３１０３５８２５ -1922	市川市		更地	（　）	不整形	北東18m国道、南西2.2m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
d	２３１０３４２２６ -1020	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 634,673	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	620,771	100 [ 67.3]	922,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	950,000
b	(　 ) 850,214	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.5]	677,605	100 [ 73.7]	919,410		947,000
c	(　 ) 497,094	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	575,748	100 [ 63.1]	912,437		940,000
d	(　 ) 538,358	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	789,592	100 [ 86.2]	916,000		943,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 949,000 円／㎡]

浦安 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であるから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	575,303,828	115,224,456	460,079,372	324,715,000	135,364,372	（　0.9554） 129,327,121	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,007,607,465 円　　　　（　 789,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場	2,674.40	ＲＣ6F1B	17,169.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等建築協定	100 ％	400 ％	400 ％	3,814 ㎡	56.9 m x 69.6 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～６階は事務所フロア貸し、地下１階は駐車場を想定。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐車場	2,315.40

1～ 1	店舗	2,674.40	62.2	1,663.20	5,550	9,230,760	8.0	73,846,080
							1.0	9,230,760
2～ 6	事務所	2,436.00	86.2	2,100.00	3,750	7,875,000	6.0	47,250,000
							1.0	7,875,000
～

～

計		17,169.80	70.8	12,163.20		48,605,760		310,096,080
								48,605,760

⑨年額支払賃料	48,605,760 円　×　12ヶ月　＝　 583,269,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,163.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 102 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	583,269,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 24,480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 50,443,177 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	557,305,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,096,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,843,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 48,605,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 15,154,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	575,303,828 円　　　　（　 150,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３６９９３　　　　-3426	3,769 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,875 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３６９９３　　　　-3422	3,703 ( 3,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,630
c	２３１０３６９９３　　　　-3424	2,964 ( 2,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,056

浦安 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	25,250,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	30,387,456 円	607,749,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 35,350,000 円	5,050,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	5,050,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,050,000 円	5,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 115,224,456 円　（　　　　　　 30,211 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,050,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 17,169.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	324,715,000 円（　　　　　 85,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	575,303,828 円
②総費用	115,224,456 円
③純収益　①－②	460,079,372 円
④建物等に帰属する純収益	324,715,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,364,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,327,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,007,607,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789,000 円／㎡）