鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浦安 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３６９９３ -823	浦安市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
b	２３１０３６９９３ -865	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,180)
c	２３１０３９４３７ -528	浦安市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.9m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
d	２３１０３６９９３ -2355	浦安市		建付地	（　）	不整形	南西10.9m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e	２３１０３６９９３ -888	浦安市		建付地	（　）	不整形	北西7.9m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 425,191	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	433,447	100 [ 100.0]	433,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 289,694	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	313,071	100 [ 100.9]	310,278		320,000
c	(　 ) 298,684	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,618	100 [ 105.1]	298,400		307,000
d	(　 ) 282,550	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	317,297	100 [ 109.2]	290,565		299,000
e	(　 ) 269,973	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	310,068	100 [ 99.8]	310,689		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

浦安 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,249,512	1,193,990	5,055,522	3,569,500	1,486,022	（　0.9745） 1,448,128	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,169,333 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.41	Ｓ3	285.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	10.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、３階各２戸、２階３戸の共同住宅（平均面積約３０㎡の１ＤＫタイプ計７戸）を想定。

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.41	57.0	60.09	2,472	148,542	1.0	148,542
							0.0	0
2～ 2	居宅	105.41	85.5	90.15	2,548	229,702	1.0	229,702
							0.0	0
3～ 3	居宅	74.93	80.2	60.09	2,650	159,239	1.0	159,239
							0.0	0
～

～

計		285.75	73.6	210.33		537,483		537,483
								0

⑨年額支払賃料	537,483 円　×　12ヶ月　＝　 6,449,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,449,796 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 565,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,244,583 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,483 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,249,512 円　　　　（　 31,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３８４２１　　　　-3004	2,845 ( 2,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	2,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３８４２１　　　　-3005	2,552 ( 2,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.9]	100 [ 99.0]	2,530
c	２３１０３８４２１　　　　-3006	2,468 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [107.0]	2,464

浦安 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,000 円	55,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	340,490 円	6,809,796　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,193,990 円　（　　　　　　 6,000 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 285.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,500 円（　　　　　 17,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,249,512 円
②総費用	1,193,990 円
③純収益　①－②	5,055,522 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,486,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,448,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,169,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
浦安 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浦安 -20

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　岩下　杉彦

TEL.

鑑定評価額

61,700,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浦安市富士見４丁目２１１０番４｢富士見４－２－７｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南西5.5m市道	水道、ガス、下水	舞浜 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．５ｍ市道

交通

施設

舞浜駅北東方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、空地等の開発可能な土地も少なく地域要因も安
定して推移しているところから、当面は現在の土地利用状況を維持していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浦安市内のＪＲ京葉線沿線、東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。都心へのアクセスが良好であるほ
か、街区も区画整然とし住環境も良好であるため、底堅い需要が認められる。需要者は、浦安市及び隣接市内在住の一
次取得者層等が中心となるが、都内からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は、近隣地域周辺では土地２０
０㎡程度で６，０００万円前後、小規模の新築建売戸建で総額４，０００～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート等も見られるものの、投資採算性に乏しい小規模アパートを想定して試算された収益価格は比準価
格に比し低位に求められた。近隣地域は戸建住宅用地の取引が中心の地域であり、土地の収益性が取引の際に指標とさ
れる傾向は乏しい。よって、類似不動産の取引事例より試算され、実証的かつ説得力も高い比準価格を標準とし、説得
力に乏しい収益価格は参酌に止め、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦安 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 361,000 円／㎡

[110.8]
100

100
[103.0]

100
[129.2]

[103.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と
東京２３区に至近である浦安市の底堅い住宅
需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている
。

最寄駅からは距離があるものの、住環境・生
活利便性共に良好な住宅地域であり、需要は
底堅い。供給物件が少なく、地価は大きく上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

浦安 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０３６９９３ -865	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,180)
b	２３１０３９４３７ -528	浦安市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.9m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
c	２３１０３９４３７ -539	浦安市		建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０３９４３７ -513	浦安市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,694	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	313,071	100 [ 100.9]	310,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 298,684	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,618	100 [ 108.2]	289,850		299,000
c	(　 ) 281,336	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	321,790	100 [ 108.1]	297,678		307,000
d	(　 ) 293,370	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	311,669	100 [ 103.0]	302,591		312,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

浦安 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,220,712	1,192,521	5,028,191	3,569,500	1,458,691	（　0.9745） 1,421,494	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,614,458 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浦安 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.41	Ｓ3	285.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	10.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２室、２階３室、３階２室、平均貸床面積約３０．０５㎡（１ＤＫタイプ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	105.41	57.0	60.09	2,492	149,744	1.0	149,744
							0.0	0
2～ 2	居宅	105.41	85.5	90.15	2,543	229,251	1.0	229,251
							0.0	0
3～ 3	居宅	74.93	80.2	60.09	2,594	155,873	1.0	155,873
							0.0	0
～

～

計		285.75	73.6	210.33		534,868		534,868
								0

⑨年額支払賃料	534,868 円　×　12ヶ月　＝　 6,418,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,418,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 562,609 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,215,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	534,868 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,220,712 円　　　　（　 31,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０３７０２２　　　　-3073	2,785 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,545 円/㎡　月額支払賃料（　 2,543 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１０３１０２６６　　　　-3823	2,616 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,514
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浦安 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,000 円	55,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,921 円	6,778,416　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,192,521 円　（　　　　　　 5,993 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 285.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,500 円（　　　　　 17,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,220,712 円
②総費用	1,192,521 円
③純収益　①－②	5,028,191 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,458,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,421,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,614,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）