別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浦安 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀男   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市堀江４丁目６９９番１ ｢堀江４－３１－６｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浦安 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 浦安駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 東京メトロ東西線浦安駅から徒歩圏内に位置する一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に 特段の変動はなく、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び市川市内の東京メトロ東西線沿線の住宅地域で、需要者は都心へ通勤する市内居住の３０歳代 ～４０歳代の一次取得者層を中心に都内からの転入者もみられる。都心への通勤通学に便利な浦安駅の徒歩圏内にある 住宅地域で、低金利等を背景に需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。敷地を細分割した建売住宅が多い地域で 、土地は１００㎡程度で３３００万円前後、新築の戸建住宅は４５００～５０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅に資産保有を目的としたアパート等が混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模では経済合理 性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場 合、新規市場参入者は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であると判断されることから、収益価格は試算せず、代表 標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    361,000 円／㎡ [110.8] 100 100 [103.0] 100 [120.5] [103.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    302,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の地価は利便性や環境による二極化傾 向は残るが、新生活様式の浸透や低金利を背 景に需要が増加し、上昇する地域が広範囲に 拡がった。 都心への交通利便性良好な浦安駅から徒歩圏 内にある住宅地域である。地域要因に特段の 変動はないが、需要は強く地価は上昇傾向で 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％