別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦安 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -10 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 49,100,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市今川１丁目１６番４２ ｢今川１－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パートが建ち並ぶ住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.3 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線「舞浜」駅及び「新浦安」駅圏域に存する一般住宅、アパート、マンション等が建ち並ぶ住宅 地域。需要者は、上場企業勤務者、自営業者等で、年代は４０歳前後で給与・事業収入による中～高額所得者が主流で ある。地価は都心の地価上昇の影響を受け上昇に転じている。中古戸建住宅の取引価格は５，０００万円～７，０００ 万円台。土地価格水準は、標準的画地規模で坪当たり１００万円～１２０万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引について は、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    360,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [104.0] 100 [129.5] [102.0] 100 303,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    275,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。各種政策 の効果もあって、ウィズコロナの下で、余剰 資金が不動産投資に回り、土地価格は上昇し ている。 最寄り駅から徒歩圏内に所在する住環境が良 好な地域であり、需要が強く、地価は上昇し ている。住宅地域として熟成し、格別の変動 要因はない。 個別的要因の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +24.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％