別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦安 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　杉彦   TEL.

鑑定評価額 37,500,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市東野２丁目９７番 ｢東野２－７－５｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  11.3 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 新浦安駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする熟成度の高い住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しているところから、当面は現状 の土地利用状況を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内のＪＲ京葉線沿線、東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。都心へのアクセスが良好であるほ か、街区も区画整然とし住環境も良好であるため、底堅い需要が認められる。需要者は、浦安市及び隣接市内在住の一 次取得者層等が中心となるが、都内からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は、近隣地域周辺では土地１４ ０㎡程度で３，５００～４，０００万円程度、小規模の新築建売戸建で総額４，０００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺にアパート等も見られるものの、小規模画地については専ら戸建住宅地として利用されている住宅地域 である。当該地域は自己使用に基づく住環境・利便性等が重視されて土地取引がなされている地域であり、画地規模・ 容積率等の面から投資採算性の面で想定に現実性を欠く収益還元法の適用を断念した。よって、類似不動産の取引事例 より試算し、実証的であり説得力も高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    360,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [104.0] 100 [147.4] [102.0] 100 266,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響が薄れる中、低金利と 東京２３区に至近である浦安市の底堅い住宅 需要を背景に、地価は上昇傾向を強めている 。 最寄駅からは距離があるものの、区画整然と した住環境も良好な住宅地域であり、需要は 底堅い。供給物件が少なく、地価は大きく上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％