別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 浦安 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市猫実２丁目１４３９番２５ ｢猫実２－２７－２０｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、店 舗等が混在する住宅 地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 浦安 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 浦安駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持すると予測する。今後の地価は 都心へのアクセスが良好で強い需要が認められること等から、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    352,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内にあって東京メトロ東西線及びＪＲ京葉線各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心 は都心通勤者で圏内に居住する一次取得者層であるが、圏外からの転入者も見られる。最寄駅までやや距離があるが、 都心へのアクセスは良好であること等から地価も強含みで推移している。市場で中心となる価格帯は標準画地規模の土 地で４７～５８百万円程度、新築戸建物件は規模を小さくして総額４０～６０百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域であるが、画地規模及び最寄り駅への接近性においてアパート等 の賃貸住宅の想定は非効率で事業収支の観点からも合理的でないことから収益還元法は非適用とした。一方、市場にお いて実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    361,000 円／㎡ [110.8] 100 100 [103.0] 100 [112.4] [102.0] 100 352,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    321,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の地価は低金利下にあってテレ ワークの広がり等を背景に生活利便性等によ る程度の差はあるが、総じて上昇率が昨年よ りも拡大した。 東京メトロ東西線「浦安」駅を最寄り駅とす る一般住宅の中に、店舗等が混在する住宅地 域であり、一般的要因の下、地価は上昇傾向 を示した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +5.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％  ％