別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦安 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市堀江１丁目１５２７番２ ｢堀江１－１４－２１｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ3 小規模な一般住宅が 多い混在住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 浦安 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.4 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 浦安駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏外にあり、地域要因に格別の変動はない。今後とも熟成した住宅地として安定的に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線及びＪＲ京葉線沿線地域のうち浦安市内の住宅地域。需要者の中心は同一市内に居住す る二次取得の勤労者層である。既に一般住宅が建て込んでいるため新たな大規模宅地供給の余地は殆どない。そのため 熟成した住宅地を形成しつつ需給の状態は安定的に推移している。土地価格は標準的な画地規模で２，０００万円台前 半、また新築戸建物件は５，０００万円から６，０００万円前後の水準が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では古くからの共同住宅も見られるが、駅徒歩圏外にある当地域ではむしろ自用目的での不動産取引が大半を 占めており収益性よりもむしろ快適性が重視される住宅地域である。採用した比準価格は同一需給圏内での実際の取引 事例から求められたもので実証的かつ信頼性も高く、需要者による不動産取引の際の価格指標となり得るものである。 そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    361,000 円／㎡ [110.8] 100 100 [103.0] 100 [130.0] [101.0] 100 302,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内全体では人口、世帯数ともにここ１年で は微増傾向にあるが、大きく分けた３地域ご とにそれぞれ濃淡が見られる。 最寄り駅からはやや離れ、熟成した住宅地域 である。利便性や居住環境等の地価に影響を 与えるような格別の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.8 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％