別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -10 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市下飯野字西飛附１６３６番 ②地積 　(㎡) 1,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅の周囲に農 地の多い住宅地域 北東4m市道、南東側道 水道 青堀 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 青堀駅南方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が展開する中に農家住宅等が散在する住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推 移していくものと予測される。地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね富津市、君津市及び木更津市内の市街化調整区域内の地域である。需要者は同一需給圏内の第一次取 得者が中心であり、圏外からの転入者はほとんど見られない。市街化調整区域内にあることから供給及び需要は極めて 限定的であり、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、価格形成においては居住の快適性、利便性等が重視される。アパー ト等の収益物件は見られないことから収益還元法は適用しなかった。従って本件においては、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [157.7] [100.0] 100 8,880  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響もおさまったが，富津市中心 部の地価は低位かつ横ばいで推移，郊外部は 依然として下落傾向にある。 農地の中に農家住宅等の見られる住宅地域で あり、地価は下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％