別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市下飯野字内小平田１０１３番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 2:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東3.6m市道、南西側道 水道 青堀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 青堀駅南方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域要因の変動はなく今後とも同程度の利用状況が維持 されると思料する。需給は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -0.8 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富津市、君津市、木更津市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は地縁 性の強い地元居住者であり、市外からの転入者は少ない。当地域は一般住宅が多い既存の住宅地域で、近隣の木更津市 、君津市への人口流出傾向が顕著であり、市内においても、区画整理済みの中心市街地と需要が競合し、需給は弱含み で推移している。新築分譲は殆ど見られないが、土地需要の中心は３５０㎡で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られず、戸建住宅中心の当地域では賃貸住宅の需要は想定し難く、賃貸市場が未成熟なため、 収益還元法は適用しない。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をも つ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市場の需給動向、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [101.2] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果で対岸からの転入者も見ら れるが、地元経済の衰退、高齢化も進み、木 更津市、君津市への人口流出傾向が顕著であ る。 周辺には空地もあり、開発余地も残っている が、地縁性の強い需要が中心であり、需給は 弱含みで地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％