別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 君津 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -17 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市中野３丁目１３番１４ ｢中野３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅、共同住宅 の混在する住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 君津 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅南西方 890m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が見られる住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予 測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね君津市、富津市及び木更津市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する１次取得 者が大半であり圏外からの需要者は少ない。供給が旺盛な木更津市内の住宅地域に需要が流出しつつある一方、市内に おいては供給が少ないことから常に供給過少の状態にある。土地は２５０㎡程度で１，５００～１，７００万円前後が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする地域であり，市場での取引は自用目的が大半を占め、価格形成においては、居住の快適 性、利便性等が重視される。周辺にはアパートも見られるが，市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事 業収支の観点から採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従って本件においては、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、周辺の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.0] [101.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響もおさまり，市域中心部では 需給関係は堅調である一方，市域郊外部にお いては依然として宅地需要は弱い。 既成の住宅地域であり、駅接近性にも優れる ことから、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％