別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 君津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -16 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市外箕輪１丁目１８番２３外 ｢外箕輪１－１８－２５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 君津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 君津駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした住宅地域で、概ね成熟しており今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及び木更津市内を中心とするＪＲ内房線沿線の住宅地域。市内居住者による一次取得者層が典型的 な需要者である他、郊外の環境を志向する市外からの流入も見受けられる。当該地域は、区画整然とした住環境が良好 な戸建住宅地域で、景気改善の兆候もみられるなかで需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は１５０㎡程度の 土地で６００万円～７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、自己居住目的の地元在住者が中心で賃貸ニーズは低く、賃貸市場も未成熟であるた め、収益還元法は適用しなかった。一方で、周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範 性が高く信頼できる。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [138.8] [103.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が優れる新興住宅地を中心に需要は堅 調で、宅地分譲が進んでいる一方で利便性・ 住環境の劣る地域では衰退化もみられる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周囲 で目立った開発はなく地域要因の変化はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％