別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 君津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -12 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市下湯江字中谷方１２５２番２外 ②地積 　(㎡) 984   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.5m市道 水道 君津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 君津駅南方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及び隣接する富津市、木更津市等における農家住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市の 居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。同一需給圏内においては世帯分離に伴う取引や地縁的選好性に基づい た取引も見受けられる。市街化調整区域のため取引は限定的で、個別性も強いため明確な価格水準の把握は困難である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅等既存の戸建住宅が多く見られる市街化調整区域内の集落であり、アパート等の収益物件は見られないため収 益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場における取引価格から試算された実証的な価格であり、自己 使用目的の取引が主体で類似物件の売買価格等が指標とされる市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比 準価格を妥当な価格と認めて採用し、周辺の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性・居住環境が良好な住宅地におい ては潜在的な需要は根強いものの、郊外の既 成住宅地への需要は限定的で、市況は弱含み で推移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、需要は 少なく、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％