別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 君津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -8 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市君津台１丁目２１１番２１ ｢君津台１－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 君津 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅北東方 960m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり特段の地域要因の変動もなく当面は現状を維持するものと思料する。 君津駅周辺の宅地供給は限定的だが、交通利便性がやや劣る高台にあることなどから地価は概ね横ばいで推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、君津市及び隣接市において、ＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は３ ０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者を中心に、富津市等の周辺市域からの流入も見受けられる。君津駅周 辺の宅地供給は限定的だが、交通利便性がやや劣る高台にあることなどから地価は概ね横ばいで推移している。需要の 中心価格帯は、土地が１８０㎡程度で８６０万円前後、新築戸建住宅で２，９００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的 で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅 等の敷地としての取引は僅少であり、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した 。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [101.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 君津市は人口の減少が続くものの君津駅周辺 の住宅地の供給が限定的であることから地価 は上昇基調にある。宅地需要は郊外への延伸 が認められる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要 因に特段の変動は認められない。交通利便性 がやや劣る高台にあることなどから地価は概 ね横ばいで推移。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％