別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 君津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -5 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市北子安３丁目５番１５ ｢北子安３－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 君津駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で特段の地域要因の変動は見られないため今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾 向で推移するものと予測する。住宅地については新型コロナウイルス感染症の影響は小さいものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市内の大規模住宅団地内の住宅地域。需要者の中心は君津市内に居住する第一次取得者が過半を占め る。市内の取得者層については、住宅地は新型コロナウイルス感染症の影響は小さく、住宅需要は上昇傾向にある。当 該地域は君津駅勢圏にあり、環境・生活利便性に優れる地域で周辺住宅地に比して相対的に競争力は高い。土地は２４ ０㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円台後半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸物件としての十分な投資 採算性が見込めず、また画地規模等の観点からも適正な共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用できなかっ た。比準価格は規範性の高い事例を採用し算出過程の補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であ ると判断される。従って、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [103.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 君津市の住宅地は、新型コロナウイルス感染 症の影響は小さく、地価も住環境の良好な地 域から上昇傾向がみられる。 区画整然とした成熟した住宅地域であり、イ ンフラも整備されており、住環境も良好で比 較的堅調な需要が認められる地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％