別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 君津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市杢師４丁目２１番１８ ｢杢師４－２１－１８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 君津 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅南東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然と一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思 料する。君津駅周辺の宅地供給が限定的であることもあり、地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、君津市及び隣接市において、ＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は３ ０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者を中心に、富津市等の周辺市域からの流入も見受けられる。君津駅周 辺の宅地供給が限定的であることもあり、地価は上昇基調で推移している。需要の中心価格帯は、土地が１８０㎡程度 で８９０万円前後、新築戸建住宅で２，９００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的 で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅 等の敷地としての取引は僅少であり、また、事業収支の観点からも採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した 。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [103.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 君津市は人口の減少が続くものの君津駅周辺 の住宅地の供給が限定的であることから地価 は上昇基調にある。宅地需要は郊外への延伸 が認められる。 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は認められない。 駅周辺の宅地の供給不足等を背景に地価は上 昇基調にある。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％