鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌ケ谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４５４９２ -51	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、北7m、角地		近商地区計画等 (100,300)
b	２３１０４４８５４ -1864	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３１０４７８２９ -1463	鎌ケ谷市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m県道、東12m、二方路		近商 (72,230)
d	２３１０４４８５４ -1872	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、南東4m、北西3m、三方路		２住居高度地区1種 (70,200)
e	２３１０４５４９２ -12	鎌ケ谷市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,706	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	204,345	100 [ 87.3]	234,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 144,118	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,433	100 [ 65.9]	223,722		230,000
c	(　 ) 131,960	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	136,096	100 [ 57.9]	235,054		242,000
d	(　 ) 146,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	144,985	100 [ 61.4]	236,132		243,000
e	(　 ) 193,587	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	203,661	100 [ 76.7]	265,529		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

鎌ケ谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,792,869	3,509,092	13,283,777	11,642,900	1,640,877	（　0.9511） 1,560,638	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,926,913 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌ケ谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	117.90	Ｓ6	673.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所（何れもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.78	88.0	99.25	3,004	298,147	6.0	1,788,882
							1.0	298,147
2～ 2	事務所	112.18	91.5	102.61	2,503	256,833	3.0	770,499
							1.0	256,833
3～ 6	事務所	112.18	91.5	102.61	2,253	231,180	3.0	693,540
							1.0	231,180
～

～

計		673.68	90.9	612.30		1,479,700		5,333,541
								1,479,700

⑨年額支払賃料	1,479,700 円　×　12ヶ月　＝　 17,756,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,756,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,473,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,282,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,333,541 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,479,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 461,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,792,869 円　　　　（　 104,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-926	3,211 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	2,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,503 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-1127	2,293 ( 2,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	2,538
c	千葉第４　　　　-540	1,884 ( 1,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 83.3]	100 [ 95.0]	2,429

鎌ケ谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	865,000 円	173,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	532,692 円	17,756,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,500 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,509,092 円　（　　　　　　 21,796 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 673.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,642,900 円（　　　　　 72,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,792,869 円
②総費用	3,509,092 円
③純収益　①－②	13,283,777 円
④建物等に帰属する純収益	11,642,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,640,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,560,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,926,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
鎌ケ谷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌ケ谷 5-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増間　真一

TEL.

鑑定評価額

37,400,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌ケ谷市道野辺本町２丁目２０２番１外｢道野辺本町２－１－９｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	店舗、共同住宅兼事務所Ｓ5	中層店舗共同住宅ビルを主体とする駅前商業地域	北東18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	鎌ヶ谷 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を経た商業
地域である。

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

鎌ヶ谷駅南東方

140m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内の商業地域の中心は新鎌ケ谷エリアに移行し，当該地域の相対的地位は低下したが，背後住宅地域の熟成に
伴い，地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主に鎌ケ谷市及び船橋市北西部，松戸市東部及び柏市南部で各鉄道駅周辺を勢圏とする商業地域の圏域
である。需要者の中心は鎌ケ谷市内及び隣接市内に地縁性を持つ事業者等である。鎌ケ谷市内の中心的商業地は新鎌ケ
谷エリアに移行しているが，鎌ヶ谷駅周辺も商住インフラが徐々に整い，昨今は高値取引が散見される。商業地は需要
者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握は難しいが，対象標準地規模で２３０～３００千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず。収益価
格はやや低位に算定された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例は時点の古い事例もあるが，本件では、多数の取引事例から算定された実証的な比準価格と商業地需要者の
意志を反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌ケ谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 98.0]

100
[ 54.8]

[103.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあっても商業収益物件の引き合い
は多く，需要は強いが，主要駅近くに優良な
売り物件が少ない状態にある。

背後住宅地もインフラが整ってきたが，近隣
地域は特段の地域要因の変動は認められない
。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.1
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　 -17.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌ケ谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４４８５４ -1864	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３１０４７８２９ -1474	鎌ケ谷市		更地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	２３１０４７８２９ -1463	鎌ケ谷市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m県道、東12m、二方路		近商 (72,230)
d	２３１０４５４９２ -34	鎌ケ谷市		建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,118	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,433	100 [ 62.7]	235,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 302,391	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	354,211	100 [ 147.5]	240,143		247,000
c	(　 ) 131,960	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	136,096	100 [ 58.0]	234,648		242,000
d	(　 ) 158,981	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	246,815	100 [ 105.7]	233,505		241,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

鎌ケ谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,553,416	3,863,797	13,689,619	12,036,500	1,653,119	（　0.9530） 1,575,422	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,248,304 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌ケ谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	117.90	Ｓ6	673.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗としてフロア一括貸し，２階～６階は事務所としてフロア一括貸し。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.78	88.0	99.25	3,220	319,585	6.0	1,917,510
							0.0	0
2～ 6	事務所	112.18	91.5	102.61	2,477	254,165	3.0	762,495
							0.0	0
～

～

～

計		673.68	90.9	612.30		1,590,410		5,729,985
								0

⑨年額支払賃料	1,590,410 円　×　12ヶ月　＝　 19,084,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,084,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,584,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,500,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,729,985 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,553,416 円　　　　（　 109,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-926	3,211 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	2,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,483 円/㎡　月額支払賃料（　 2,477 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-925	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌ケ谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	763,397 円	19,084,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,863,797 円　（　　　　　　 23,999 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 673.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,036,500 円（　　　　　 74,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,553,416 円
②総費用	3,863,797 円
③純収益　①－②	13,689,619 円
④建物等に帰属する純収益	12,036,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,575,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,248,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）