別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 鎌ケ谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -14 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大村　進   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市軽井沢字落山１９９６番２０ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、作業所が混在する 住宅地域 西9.2m市道 水道、ガス 西白井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北９．２ｍ 市道 交通 施設 西白井駅北西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市内の市街化調整区域に指定された地域。需要者は当エリアに地縁性を有する鎌ケ谷市又は隣接・ 近接市に居住する３０代～４０代前半の一次取得者層が中心。当エリアは、鉄道駅から遠く、住環境も劣るが、市街化 区域に対して価格が割安であるため、一定の需要がある。土地は１，０００万円以下の物件が需要の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅、農家住宅、作業所が混在する住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的で の取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあ って持ち直していくことが期待される。ただ し海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意 する必要がある。 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因 の変動は認められない。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％