別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鎌ケ谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 85,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市くぬぎ山４丁目１６番２０８ ｢くぬぎ山４－４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 くぬぎ山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 くぬぎ山駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏内に所在する居住環境が標準的な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状 を維持していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市内に広がる住宅地域で、新京成線くぬぎ山駅及び北総線大町駅に強い代替性を有する。需要者の 中心は市内及びその周辺市域に居住する一次取得者である。２路線が利用可能で北総線により都心へのアクセスも可能 であるが、地価は割安水準にあるため総額を抑えたい需要者層が多い。土地は標準地と同規模で総額１１００万円程度 、新築戸建で２５００万円台後半が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、敷地規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難だ ったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格 のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認められる 。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [101.3] [104.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち 直しの動きもみられるが、金融市場の変動や 世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸 念される。 駅徒歩圏の戸建住宅を中心とした住宅地域で ある。地価に影響を与える地域要因の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％