別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鴨川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鴨川 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 1,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鴨川市小湊字田町８８番 ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南3.5m市道 水道 安房小湊 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 安房小湊駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が見られる住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し推移する ものと予測する。地価は微減傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鴨川市、隣近接行政区の一般住宅地域。需要者の属性は近隣地域周辺に地縁的選好性を持つ個人、世帯分 離を因とする需要が主となり、他地域からの流入はほぼ見られない地域である。地域の態様は近年変化は見られず、宅 地の供給は希であり、需要は地域内で潜在的に一定層があるものの、需給は弱含み状態と思慮される。中心価格帯は土 地が約９０㎡で１６０万円前後、土地付建物は２０００万円前後と思慮される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣 地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格を求め る事は妥当性を有しない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検 討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から持ち直しの折、鴨川市の不動産 市場の需給は比較的堅調に推移している。 既存住宅地内で供給はほぼ無く、需要も顕現 しにくい地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％