鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０３３８６ -2015	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０５０３３８６ -2013	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m国道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２３１０５０７２０８ -1021	柏市		建付地	（　）	台形	北東21m国道、南東3.8m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
d	２３１０５０７２０８ -1023	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21m国道、北西12m、北東4m、三方路		準住居高度地区2種 (70,200)
e	２３１０５０７２０８ -1019	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北東4.4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,246	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	113,099	100 [ 79.9]	141,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 85,211	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,319	100 [ 67.5]	127,880		128,000
c	(　 ) 128,740	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	135,841	100 [ 100.5]	135,165		135,000
d	(　 ) 143,627	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,535	100 [ 100.5]	140,831		141,000
e	(　 ) 154,239	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	152,442	100 [ 110.6]	137,832		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

我孫子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,043,550	5,058,348	17,985,202	11,849,000	6,136,202	（　0.9490） 5,823,256	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	123,899,064 円　　　　（　 81,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	704.00	Ｓ1	704.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区1種	60 ％	200 ％	187 ％	1,524 ㎡	43.4 m x 35.8 m	前面道路：市道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１階店舗、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	704.00	100.0	704.00	2,950	2,076,800	10.0	20,768,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		704.00	100.0	704.00		2,076,800		20,768,000
								0

⑨年額支払賃料	2,076,800 円　×　12ヶ月　＝　 24,921,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,921,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,068,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,853,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,768,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,043,550 円　　　　（　 15,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-553	4,008 ( 3,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,975 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-552	2,815 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,963
c	千葉第５（賃）　　　　-561	2,593 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,785

我孫子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	747,648 円	24,921,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,675,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,058,348 円　（　　　　　　 3,319 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,849,000 円（　　　　　 7,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,043,550 円
②総費用	5,058,348 円
③純収益　①－②	17,985,202 円
④建物等に帰属する純収益	11,849,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,136,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,823,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,899,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
我孫子 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 5-3

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　車　英玉

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市緑２丁目５３番６外｢緑２－１１－３７｣				②地積　(㎡)	1,524 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,187)
	1.2:1	店舗Ｓ2	物販・飲食店舗等が連坦する路線沿いの商業地域	南16.8m市道	水道、ガス、下水	我孫子 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 110 ｍ、南 80 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.4 ｍ、奥行　約　　 35.8 ｍ、規模　　 1,524 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６．８ｍ市道

交通

施設

我孫子駅南東方

1.4km

法令

規制

２住居
(60,187)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、ロードサイド店舗等が集積している。地域の価格形成に影響を与える要因等も
なく、現環境を維持しながら地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は我孫子市及び周辺市の路線商業地域一帯と判断した。主たる需要者は大手飲食チェーン店舗、自動車販売
ディーラー、物販店舗、沿道サービス店舗等を運営する事業主と判断した。当該需要者は視認性、利便性、費用性、収
益性等に基づき意思決定を行う。供給者は地元企業や個人事業主等である。周辺地域で価格水準の指標となり得る取引
は殆どなく、中心価格帯の把握は困難ではあるが、当該地域は交通量もあり路線商業地としての需要は安定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有す
る。本件での対象不動産の典型的な需要者は自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異なる
。以上、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 413,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[110.0]

100
[289.6]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高や海外経済減速による下押し圧力を受
けるものの、新型コロナウイルス感染症や供
給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にあ
る。

幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要
因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +5.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　 +10.5
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９５２０ -2	柏市		更地	（　）	不整形	北西13.5m県道、北東15m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
b	２３１０５０７２０８ -32	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
c	２３１０５０９６８１ -48	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m国道、東7m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０５０７２０８ -1033	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西5.4m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,882	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	118,495	100 [ 87.8]	134,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 173,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	167,035	100 [ 128.2]	130,293		130,000
c	(　 ) 136,286	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	134,301	100 [ 103.5]	129,759		130,000
d	(　 ) 134,608	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	128,711	100 [ 90.8]	141,752		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

我孫子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,707,661	4,975,250	17,732,411	11,639,900	6,092,511	（　0.9490） 5,781,793	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	123,016,872 円　　　　（　 80,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	704.00	Ｓ1	704.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区1種	60 ％	200 ％	187 ％	1,524 ㎡	43.4 m x 35.8 m	前面道路：市道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	704.00	100.0	704.00	2,907	2,046,528	10.0	20,465,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		704.00	100.0	704.00		2,046,528		20,465,280
								0

⑨年額支払賃料	2,046,528 円　×　12ヶ月　＝　 24,558,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,558,336 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,038,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,519,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,465,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 187,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,707,661 円　　　　（　 14,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-551	3,221 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,931 円/㎡　月額支払賃料（　 2,907 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-552	2,815 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	736,750 円	24,558,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,650,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,975,250 円　（　　　　　　 3,265 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,639,900 円（　　　　　 7,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,707,661 円
②総費用	4,975,250 円
③純収益　①－②	17,732,411 円
④建物等に帰属する純収益	11,639,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,092,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,781,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,016,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,700 円／㎡）