鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -32	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
b	２３１０５０７２０８ -1036	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３１０５０７２０８ -1034	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北19m国道、南4.5m、二方路		近商 (80,300)
d	２３１０５０７２０８ -1007	柏市		更地	（　）	台形	北東8m県道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
e	２３１０５０７２０８ -3	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東8m、南西3.8m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	167,035	100 [ 96.9]	172,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,027	100 [ 78.2]	260,904		261,000
c	(　 ) 203,337	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	213,829	100 [ 97.1]	220,215		220,000
d	(　 ) 167,785	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,013	100 [ 79.8]	221,821		222,000
e	(　 ) 167,736	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	190,262	100 [ 117.8]	161,513		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

我孫子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,602,878	4,000,181	16,602,697	15,600,000	1,002,697	（　0.9504） 952,963	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,275,809 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.92	ＲＣ6	1,013.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.1 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階共同住宅を想定した。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.92	68.6	129.54	3,092	400,538	3.0	1,201,614
							0.0	0
2～ 2	居宅	164.87	80.6	132.84	2,061	273,783	1.0	273,783
							1.0	273,783
3～ 3	居宅	164.87	80.6	132.84	2,102	279,230	1.0	279,230
							1.0	279,230
4～ 4	居宅	164.87	80.6	132.84	2,123	282,019	1.0	282,019
							1.0	282,019
5～ 6	居宅	164.87	80.6	132.84	2,164	287,466	1.0	287,466
							1.0	287,466

計		1,013.27	78.3	793.74		1,810,502		2,611,578
								1,409,964

⑨年額支払賃料	1,810,502 円　×　12ヶ月　＝　 21,726,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 793.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,726,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,803,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,922,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,611,578 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,409,964 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 656,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,602,878 円　　　　（　 80,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-281	1,731 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-662	2,377 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [104.0]	2,078
c	千葉第５（賃）　　　　-312	1,861 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	2,295

我孫子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	651,781 円	21,726,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,000,181 円　（　　　　　　 15,565 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,600,000 円（　　　　　 60,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,602,878 円
②総費用	4,000,181 円
③純収益　①－②	16,602,697 円
④建物等に帰属する純収益	15,600,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,002,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	952,963 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,275,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
我孫子 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 5-2

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　森口　利彦

TEL.

鑑定評価額

46,500,000 円

１㎡当たりの価格

181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市天王台１丁目１番１２｢天王台１－１－３０｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層店舗事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	天王台 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.1 ｍ、奥行　約　　 21.4 ｍ、規模　　 257 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道　　

交通

施設

天王台駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

天王台駅周辺の中層店舗付き共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の変動は見られず、今後も現状を維持
するものと予測する。取引は少ないが需要は底堅く、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ常磐線を中心とした鉄道各駅周辺の商業地域。需要者の中心は、地縁のある地
元法人・事業者、個人投資家、マンション開発業者等である。事務所需要は少なく、飲食、小売り、サービス等の店舗
需要が中心で、２階以上は住宅利用が多い。近年スーパーの開店によりやや繁華性を増している。商業地の取引が少な
いため価格水準を把握し難いが、坪あたり概ね６０万円程度が中心と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地はＪＲ天王台駅周辺の中層店舗付き共同住宅等が建ち並ぶ地域に存し、地域内には賃貸物件も多く見られる。商
業地は一般に収益性に着目して価格形成されるが、当該地域においては賃料水準がそれ程高くなく収益性が低いため、
収益性を鑑みた投資目的の取引需要は少ない。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 413,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[110.0]

100
[210.9]

[100.0]
100

181,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価
は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、
利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向に
なりつつある。

ＪＲ天王台駅周辺商業地で、繁華性はやや低
いものの、地域要因に特段の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -32	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
b	２３１０５０７２０８ -30	我孫子市		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、中間画地		商業 (100,258)
c	２３１０５０７２０８ -5	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西13m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	167,035	100 [ 96.2]	173,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 161,721	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	165,051	100 [ 79.2]	208,398		208,000
c	(　 ) 313,846	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	311,156	100 [ 151.4]	205,519		206,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

我孫子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,209,297	4,086,593	17,122,704	15,925,000	1,197,704	（　0.9504） 1,138,298	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,219,106 円　　　　（　 94,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	188.92	ＲＣ6	1,013.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.1 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

エントランス、廊下等共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.92	68.6	129.54	3,033	392,895	3.0	1,178,685
							0.0	0
2～ 2	居宅	164.87	80.6	132.84	2,092	277,901	1.0	277,901
							1.0	277,901
3～ 3	居宅	164.87	80.6	132.84	2,155	286,270	1.0	286,270
							1.0	286,270
4～ 4	居宅	164.87	80.6	132.84	2,218	294,639	1.0	294,639
							1.0	294,639
5～ 6	居宅	164.87	80.6	132.84	2,301	305,665	1.0	305,665
							1.0	305,665

計		1,013.27	78.3	793.74		1,863,035		2,648,825
								1,470,140

⑨年額支払賃料	1,863,035 円　×　12ヶ月　＝　 22,356,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 793.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,356,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,855,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,500,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,648,825 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,470,140 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 684,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,209,297 円　　　　（　 82,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-282	1,753 ( 1,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,182 円/㎡　月額支払賃料（　 2,092 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-283	1,742 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	245,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	670,693 円	22,356,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,082,500 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,086,593 円　（　　　　　　 15,901 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,013.27 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,925,000 円（　　　　　 61,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,209,297 円
②総費用	4,086,593 円
③純収益　①－②	17,122,704 円
④建物等に帰属する純収益	15,925,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,138,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,219,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,200 円／㎡）