鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1001	柏市		更地	（　）	長方形	南14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (72,325)
b	２３１０５０７２０８ -1004	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.2m市道、北東2m、角地		近商 (90,200)
c	２３１０５０７２０８ -1029	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１０５０７２０８ -1030	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
e	２３１０５０９４３５ -25	我孫子市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 506,624	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,995	100 [ 135.7]	394,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	434,000
b	(　 ) 378,431	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	441,912	100 [ 107.0]	413,002		454,000
c	(　 ) 551,131	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,443	100 [ 128.3]	453,190		499,000
d	(　 ) 664,028	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	681,293	100 [ 129.6]	525,689		578,000
e	(　 ) 244,179	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,109	100 [ 67.3]	367,175		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -12.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.5	交通・接近　 +21.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +21.5	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

我孫子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,118,379	4,385,844	11,732,535	9,541,000	2,191,535	（　0.9539） 2,090,505	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	46,455,667 円　　　　（　 381,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	88.94	ＲＣ5	444.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	11.8 m x 10.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

ＥＶ及びホ－ル等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.94	85.2	75.77	5,040	381,881	8.0	3,055,048
							0.0	0
2～ 2	事務所	88.94	90.5	80.53	2,800	225,484	4.0	901,936
							1.0	225,484
3～ 3	事務所	88.94	90.5	80.53	2,800	225,484	4.0	901,936
							1.0	225,484
4～ 4	事務所	88.94	90.5	80.53	2,744	220,974	4.0	883,896
							1.0	220,974
5～ 5	事務所	88.94	90.5	80.53	2,744	220,974	4.0	883,896
							1.0	220,974

計		444.70	89.5	397.89		1,274,797		6,626,712
								892,916

⑨年額支払賃料	1,274,797 円　×　12ヶ月　＝　 15,297,564 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 397.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,909,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,207,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,428,217 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,779,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,626,712 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 892,916 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 278,393 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,118,379 円　　　　（　 132,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-551	3,221 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,889 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-554	2,102 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,748
c	千葉第５（賃）　　　　-555	2,381 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,940

我孫子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,720,744 円	17,207,436　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,385,844 円　（　　　　　　 35,950 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 444.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,541,000 円（　　　　　 78,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,118,379 円
②総費用	4,385,844 円
③純収益　①－②	11,732,535 円
④建物等に帰属する純収益	9,541,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,191,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,090,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,455,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 381,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
我孫子 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 5-1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　小川　哲也

TEL.

鑑定評価額

51,200,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市本町２丁目３２０１番２｢本町２－１－５｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西（駅前広場）市道、南側道	水道、ガス、下水	我孫子駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 85 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.8 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

我孫子駅南東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

我孫子駅南口駅前の商業地域に位置するが地域要因に大きな変動はない。今後も現況を維持した利用が継続する
ものと思料する。また、地価は駅前であることからやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は我孫子市及びその周辺市の商業地域一帯である。需要者は地縁を有する個人投資家、不動産会社等が中心
で、賃貸需要者については飲食、物販、学習塾等である。近隣地域は我孫子駅南口ロータリーに面し比較的広範囲な商
業背後地を有する。なお、取引数が少ないながら地価はやや上昇基調であり、概ね坪あたり１２０万円～１５０万円程
度であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し現実の市場の特性を反映し実証性が高
い価格で、市場水準に合致した価格となった。収益価格は本件のように駅前商業地に立地する収益不動産においては重
視すべき価格であるが、本件の収益価格の各収支項目は精度を追及して求めているものの採用した数値は想定である。
一方、比準価格は実証性が高いため、本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    413,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉県内の個人消費は緩やかに持ち直してい
る。我孫子市の人口は微減傾向だが、住宅需
要等は増加しており地価は全般的に安定して
いる。

駅前ロータリーに面する商業地域であるが、
地域要因に特段の変動は見られない。地価は
昨今の不動産市場の影響もありやや上昇基調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1034	我孫子市		建付地	（　）	不整形	北19m国道、南4.5m、二方路		近商 (80,300)
b	２３１０５０７２０８ -1035	我孫子市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３１０５０７２０８ -1036	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３１０５０９０８２ -67	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,337	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	213,829	100 [ 51.9]	412,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 198,948	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 92.2]	234,143	100 [ 61.8]	378,872		417,000
c	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,027	100 [ 51.5]	396,169		436,000
d	(　 ) 383,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,956	100 [ 88.4]	437,733		482,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

我孫子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,505,455	4,206,874	11,298,581	9,190,800	2,107,781	（　0.9519） 2,006,397	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,586,600 円　　　　（　 365,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	88.94	ＲＣ5	444.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	11.8 m x 10.6 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性から１階店舗、２～５階を事務所で、全階ともフロア貸しを想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.94	85.2	75.77	4,995	378,471	8.0	3,027,768
							1.0	378,471
2～ 5	事務所	88.94	90.5	80.53	2,700	217,431	5.0	1,087,155
							1.0	217,431
～

～

～

計		444.70	89.5	397.89		1,248,195		7,376,388
								1,248,195

⑨年額支払賃料	1,248,195 円　×　12ヶ月　＝　 14,978,340 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 397.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,432,404 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,410,744 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,362,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,048,652 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,376,388 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,248,195 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 389,162 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,505,455 円　　　　（　 127,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-554	2,102 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,788 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-552	2,815 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,975
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,641,074 円	16,410,744　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,206,874 円　（　　　　　　 34,483 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 444.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,190,800 円（　　　　　 75,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,505,455 円
②総費用	4,206,874 円
③純収益　①－②	11,298,581 円
④建物等に帰属する純収益	9,190,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,107,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,006,397 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,586,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 365,000 円／㎡）