別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -30 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐字大坪１２５５番１１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 布佐 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 布佐駅北方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。利便性の劣るＪＲ成田線沿 線で、需要はそれ程多くない。割安感から地価はやや上昇傾向に転じ、当面同様の傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子市を中心に隣接市を含む戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域は我孫子市内のＪＲ成 田線沿線の住宅地域。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。利便性 の劣るＪＲ成田線沿線住宅地であることから取引は少なく、需要はそれ程多くないが、最寄駅徒歩圏内の既成の住宅地 域で、割安感から地価はやや上昇傾向に転じた。市場の中心価格帯は、１５０㎡程度で４００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄駅から徒歩圏内であるが、自己用の戸建住宅が中心の地域に位置し、画地規模も小さく、事業収支の観点 から賃貸共同住宅を想定することが現実的でないと思料されるため、収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅 用地としての利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本 件では市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [145.6] [104.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向に なりつつある。 利便性、街路条件の劣る既成の住宅地域で、 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％