別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市つくし野６丁目７５番２４ ｢つくし野６－２５－６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 我孫子駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はない。街路条件や環境は比較的良好な地域となるが我孫子駅からやや遠く交通接近性に 劣るが市内全域における戸建住宅への需要の高まりを受けて近隣地域周辺においても一定の需要が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、需要者の中心はファミリー世帯となり周辺市からの転入者も見ら れる。我孫子駅周辺は生活利便施設が整っているものの、周辺地域は生活利便施設もやや少なく我孫子駅からの交通接 近性においてもやや劣る。ただ昨年、対象標準地に近い国道６号線沿いに中型ショッピング施設が開業し、生活の利便 性は改善された。５０坪程度の土地価格の水準として１，７００万円前半程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸による収益性を必ずしも指向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の我孫子駅徒 歩圏内外の住宅地域での取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており 取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格 をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [170.5] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気 は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直 している。市内の常磐線沿線住宅地への需要 は安定している。 我孫子駅から徒歩限界圏の住宅地域で交通接 近性がやや劣るものの、市内においては地価 水準は全般的に上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％