別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -22 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市古戸字原７９番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家及び一般住宅が 見られる畑作地帯の 住宅地域 北3.7m市道 水道、ガス 湖北 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 湖北駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅等を中心とする状態を保持しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。当該地 域の住宅地需要は概ね安定的であり、地価は横這い傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市等の市街化調整区域において農家住宅等を中心とする地域である。需要者は市街化調 整区域内宅地としての特性から、地縁的選好性を有する購入者、農業経営者、関係者間取引等が見られる。市街化調整 区域内の取引は住宅利用が可能な土地とそれ以外の土地に大別され、各取引は個別性が強いことから一定の価格帯の把 握は難しいが土地１万５千円～２万円／㎡前後の水準であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が見られる地域であり賃貸市場が形成されておらず、また市街化調整区域と しての地域特性を踏まえ賃貸需要の想定が困難であること等から収益還元法の適用を断念した。地域内の土地利用とし ては農家住宅、一般住宅等が中心で、自己使用目的での取引がほとんどであることから、市場の実需を反映した比準価 格を標準として、同一需給圏内の類似地域に存する代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.5] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが海外景気の 下振れが国内景気を下押しするリスクがある 。我孫子市人口は近年微減傾向だったが直近 ではほぼ横這い。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり地価 は横這い傾向にある。特段の地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％