別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市若松１７１番１２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が建ち 並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 我孫子駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離のある住宅地域である。住環境が整備された地域で今後も現環境を維持していくものと予測され る。住宅需要は回復しつつあり地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市内及び周辺市域の住宅地域一帯であると判断した。特に代替競争関係が認められるのは「我孫子 」駅を最寄とする駅徒歩圏外の住宅地域一帯。主たる需要者は、地縁者、３０代～４０代の一次取得者が中心。周辺地 域は駅からやや距離もあり需要は年々衰退、地価水準は下落傾向が続いていたが、我孫子駅周辺住宅地の需要は回復傾 向で地価水準は持ち直しつつある。取引水準は２００㎡程度の土地で２，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅からやや距離のある自用の戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると 考えられる。当該需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格 の試算を断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと 思料する。以上から、本件では比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [182.6] [104.0] 100 98,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高や海外経済減速による下押し圧力を受 けるものの、新型コロナウイルス感染症や供 給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にあ る。 駅からやや距離のある住宅地域ではあるが、 生活利便施設等の環境は整っている。地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +15.5 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％