別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５ ｢布佐平和台３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 布佐 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 布佐駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。住環境は良 好であるが利便性が劣るため需要は弱いものの昨今の土地需要の増大により地価は横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子市を中心に隣接市を含む戸建住宅地域で、特に代替・競争関係の強い地域は我孫子市内のＪＲ成 田線沿線の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。古くからの住宅団地の ため中古戸建住宅の取引が中心で、物件によりやや幅はあるものの築３５～４０年程度の中古戸建住宅で１，０００万 円前後が中心となっている。市場の中心価格帯は、坪あたり１０～１３万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は建築協定で共同住宅の建築が規制されており、また戸建住宅の賃貸市場も形成されていないため 収益価格は試算しなかった。土地取引は、戸建住宅用地としての利用を前提とした自己利用目的が中心となり、居住の 快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向に なりつつある。 区画整然とした既成の住宅団地で地域要因に 特段の変動は認められない。地価水準は下落 傾向で推移していたが横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％