別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市泉１７５９番８ ｢泉３６－２３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 天王台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天王台駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩 限界圏に位置するが住環境は良好で、地価水準は上昇傾向に転じ、当面は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ常磐線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０ 歳代の一次取得者である。区画整然とした住宅団地で住環境が良好なため、最寄駅徒歩限界圏に位置するものの、一定 の需要は認められる。市場の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，４００万円前後となっている。既存の住宅地域 であることから、中古住宅の取引が多いが、新築建売住宅は３，５００万円～４，０００万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心として区画された地域に位置し、行政的条件及び画地規模から も事業収支採算に合う共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての 利用を前提とした自用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市 場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [105.0] 100 [154.6] [100.0] 100 94,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向に なりつつある。 最寄駅徒歩限界圏に位置する既成の大規模住 宅団地であり、地域要因に特段の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +44.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％