別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 我孫子 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市高野山字志多田１７２番１８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 天王台 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道　　 交通 施設 天王台駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の建ち並ぶ既存の住宅地域で今後も現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅からやや距離が あるが周辺で宅地開発が進み環境が整備されつつあり、地価は上昇傾向で、当面は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市のＪＲ常磐線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者である。中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、最寄駅からやや距離があり、地勢がや や劣るが、周辺の宅地開発により環境が整備されつつある。市場の中心価格帯は土地５０坪前後で１，３００万円前後 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、第１種低層住居専用地域内の自己用の戸建住宅が中心の地域に位置し、最寄駅からも距離があり、収益用不 動産としての土地需要が認められないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提と した自己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反 映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [105.0] 100 [190.8] [101.0] 100 77,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落基調から上昇乃至横ばい傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も横ばい傾向に なりつつある。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +73.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％