鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

我孫子 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９４３５ -31	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２３１０５０６７９４ -1064	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
c	２３１０５０９４３５ -16	我孫子市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２３１０５０９６７６ -1007	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東1.8m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２３１０５０３３８６ -9	我孫子市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、東4m、角地		１住居高度地区1種 (200,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,768	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,420	100 [ 98.5]	185,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 188,679	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	195,031	100 [ 96.9]	201,270		205,000
c	(　 ) 213,337	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	218,566	100 [ 98.8]	221,221		226,000
d	(　 ) 151,252	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 92.4]	100 [ 90.8]	193,619	100 [ 99.0]	195,575		199,000
e	(　 ) 166,313	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	162,036	100 [ 90.4]	179,243		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

我孫子 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,086,355	937,063	4,149,292	3,704,500	444,792	（　0.9699） 431,404	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,178,809 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.66	Ｗ2	273.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	276 ㎡	15.2 m x 18.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４６㎡の１ＬＤＫ、６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.64	100.0	136.64	1,649	225,319	1.0	225,319
							0.0	0
2～ 2	居宅	136.64	100.0	136.64	1,731	236,524	1.0	236,524
							0.0	0
～

～

～

計		273.28	100.0	273.28		461,843		461,843
								0

⑨年額支払賃料	461,843 円　×　12ヶ月　＝　 5,542,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,542,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 459,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,082,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,843 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,235 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,086,355 円　　　　（　 18,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-158	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-260	1,618 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,703
c	千葉第５（賃）　　　　-261	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,620

我孫子 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,400 円	47,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	166,263 円	5,542,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,300 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 937,063 円　（　　　　　　 3,395 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 273.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,704,500 円（　　　　　 13,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,086,355 円
②総費用	937,063 円
③純収益　①－②	4,149,292 円
④建物等に帰属する純収益	3,704,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	444,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	431,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,178,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
我孫子 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

我孫子 -1

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　車　英玉

TEL.

鑑定評価額

53,500,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	我孫子市白山１丁目２５１１番３７｢白山１－２９－１４｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模住宅が多い閑静な既成住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	我孫子 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 55 ｍ、南 70 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.2 ｍ、奥行　約　　 18.1 ｍ、規模　　 276 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

我孫子駅南方

800m

法令

規制

１低専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

「我孫子」駅徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域である。住宅需要は回復し、地価は上昇傾向で推移していくも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は我孫子市内を中心に周辺市域の住環境の良好な地域一帯と判断した。当該地域は、「我孫子」駅徒歩圏内
に位置する住環境の良好な地域で、供給も少なく市場に公開されると短期間で売却される傾向にある。主たる需要者は
、地縁者、高所得者層が中心で、規模が大きい敷地は需要が限定的な傾向にある。価格水準は、２８０㎡程度の土地で
５，５００万円前後である。一方、敷地規模が大きい事から敷地を細分化した取引も散見されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格は
不動産の収益性に着目した理論的な価格で賃貸市場が成熟している地域においては信頼性を有する。対象標準地周辺は
アパート等も混在しているが、当該地域は居住の快適性、利便性、費用性に基づいて価格が形成される傾向にある。従
って、本件では比準価格を標準に収益価格は参考に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　我孫子 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 163,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[101.0]

100
[ 90.9]

[102.0]
100

194,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高や海外経済減速による下押し圧力を受
けるものの、新型コロナウイルス感染症や供
給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にあ
る。

駅徒歩圏内の住環境の良好な住宅地域。地域
要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

我孫子 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９４３５ -31	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２３１０５０９６７６ -1008	我孫子市		建付地	（　）	袋地等	南東1.8m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２３１０５０６７９４ -1064	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
d	２３１０５０９４３５ -27	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.2m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,768	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,420	100 [ 99.5]	183,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 157,551	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	171,548	100 [ 91.7]	187,075		191,000
c	(　 ) 188,679	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	195,031	100 [ 92.8]	210,163		214,000
d	(　 ) 182,062	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	179,261	100 [ 100.0]	179,261		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

我孫子 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,935,872	908,044	4,027,828	3,603,750	424,078	（　0.9699） 411,313	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,751,340 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

我孫子 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.66	Ｗ2	273.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	150 ％	150 ％	276 ㎡	15.2 m x 18.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４６㎡の１ＬＤＫを想定（６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.64	100.0	136.64	1,600	218,624	1.0	218,624
							0.0	0
2～ 2	居宅	136.64	100.0	136.64	1,680	229,555	1.0	229,555
							0.0	0
～

～

～

計		273.28	100.0	273.28		448,179		448,179
								0

⑨年額支払賃料	448,179 円　×　12ヶ月　＝　 5,378,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 273.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,378,148 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 446,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,931,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	448,179 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,935,872 円　　　　（　 17,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-268	1,677 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-302	1,381 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	1,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

我孫子 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	46,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	161,344 円	5,378,148　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 395,200 円	46,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,044 円　（　　　　　　 3,290 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 273.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,603,750 円（　　　　　 13,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,935,872 円
②総費用	908,044 円
③純収益　①－②	4,027,828 円
④建物等に帰属する純収益	3,603,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	411,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,751,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）