鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八千代 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６９４３６ -412	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東4m、南西4m、三方路		商業 (100,400)
b	２３１０６９４３６ -68	八千代市		更地	（　）	不整形	東8m市道、南4m、角地		近商 (100,300)
c	２３１０６９４３６ -403	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西8m、角地		商業 (100,400)
d	２３１０６９４３６ -420	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東（駅前広場）市道、中間画地		商業高度2種最高31m (100,400)
e	２３１０６７２８５ -407	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,879	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	322,401	100 [ 87.8]	367,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 255,034	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	244,080	100 [ 65.4]	373,211		403,000
c	(　 ) 279,881	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	286,811	100 [ 76.8]	373,452		403,000
d	(　 ) 365,230	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	394,814	100 [ 101.0]	390,905		422,000
e	(　 ) 426,390	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	415,426	100 [ 92.2]	450,570		487,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

八千代 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,787,715	10,856,360	41,931,355	34,726,800	7,204,555	（　0.9511） 6,852,252	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	148,962,000 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	349.20	Ｓ6	2,045.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	512 ㎡	20.8 m x 29.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗事務所ビル　１・２階：店舗　３～６階：事務所

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

共用部分を必要とするため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	349.20	71.9	251.00	4,420	1,109,420	3.0	3,328,260
							1.0	1,109,420
2～ 2	店舗	339.20	74.0	251.00	2,873	721,123	3.0	2,163,369
							1.0	721,123
3～ 6	事務所	339.20	76.1	258.00	2,740	706,920	1.0	706,920
							1.0	706,920
～

～

計		2,045.20	75.0	1,534.00		4,658,223		8,319,309
								4,658,223

⑨年額支払賃料	4,658,223 円　×　12ヶ月　＝　 55,898,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,898,676 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,639,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,259,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,319,309 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,658,223 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,452,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,787,715 円　　　　（　 103,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６９４３６　　　　-9001	3,817 ( 3,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,556 円/㎡　月額支払賃料（　 4,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６９４３６　　　　-9002	2,930 ( 2,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,341
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,064,000 円	516,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,676,960 円	55,898,676　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,697,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,386,000 円	516,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	516,000 円	516,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	516,000 円	516,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,856,360 円　（　　　　　　 21,204 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	516,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,045.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,726,800 円（　　　　　 67,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,787,715 円
②総費用	10,856,360 円
③純収益　①－②	41,931,355 円
④建物等に帰属する純収益	34,726,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,204,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,852,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,962,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
八千代 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 5-1

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　桑田　康彦

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

398,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市八千代台南１丁目１９３番３５外｢八千代台南１－３－１｣				②地積　(㎡)	512 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4	銀行、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北東20m市道、北西側道	水道、ガス、下水	八千代台 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 85 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

八千代台駅南方

110m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や店舗付事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、特段の変動要因は認められないため現状の利用状況が維持
されると予測する。収益物件の引き合いが強いため、地価水準については上昇基調が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八千代市及び隣接市に存する繁華性の高い駅前商業地域。需要者の中心は機関投資家や不動産開発業者
、自己使用を目的とする企業や個人事業者である。熟成度の高い商業地域であり、需給関係は比較的に安定しており、
ここ数年は収益物件の引き合いが強いことから地価は上昇傾向にある。商業地は規模や収益性等による個別性が強い傾
向にあることから市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内で規範性の高い商業地の取引事例より求めたことから実証的であり信頼性は高い。収益価格
は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が認められるが、試算の過程において想定要素がある
ことは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されると判断されるため、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[ 55.7]

[108.0]
100

399,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は殆ど見られず、収益物件に
対する人気や八千代市の人口の微増傾向等を
踏まえて、商業地の地価は安定的に推移して
いる状況にある。

東葉高速鉄道沿線の商業地と比較すると相対
的に発展性は劣るが、古くからの安定した商
業地域であることから、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６９４３６ -412	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東4m、南西4m、三方路		商業 (100,400)
b	２３１０６８６１１ -506	習志野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	２３１０６８６１１ -532	習志野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東19m県道、南西12.5m、角地		近商 (100,300)
d	２３１０６８６１１ -508	成田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西25m市道、北東6m、東6m、三方路		２住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,879	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	322,401	100 [ 88.2]	365,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 324,703	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	350,190	100 [ 89.3]	392,150		424,000
c	(　 ) 329,567	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	315,443	100 [ 89.2]	353,636		382,000
d	(　 ) 204,916	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	200,037	100 [ 60.5]	330,640		357,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

八千代 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,975,188	10,845,200	42,129,988	34,659,500	7,470,488	（　0.9511） 7,105,181	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	154,460,457 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	349.20	Ｓ6	2,045.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	512 ㎡	20.8 m x 29.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造６階建の店舗付事務所ビルで、１～２階をフロア貸し、３～６階を部分貸しを想定

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

階段部分等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	349.20	71.9	251.00	4,400	1,104,400	6.0	6,626,400
							1.0	1,104,400
2～ 2	店舗	339.20	74.0	251.00	3,300	828,300	3.0	2,484,900
							1.0	828,300
3～ 6	事務所	339.20	76.1	258.00	2,650	683,700	3.0	2,051,100
							1.0	683,700
～

～

計		2,045.20	75.0	1,534.00		4,667,500		17,315,700
								4,667,500

⑨年額支払賃料	4,667,500 円　×　12ヶ月　＝　 56,010,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,534.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,010,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,648,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,361,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,315,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,667,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,455,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,975,188 円　　　　（　 103,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６９４３６　　　　-9012	4,184 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,547 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６７２８５　　　　-9011	4,243 ( 4,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	4,701
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,060,000 円	515,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,680,300 円	56,010,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,697,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,377,500 円	515,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	515,000 円	515,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	515,000 円	515,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,845,200 円　（　　　　　　 21,182 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	515,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,045.20 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,659,500 円（　　　　　 67,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,975,188 円
②総費用	10,845,200 円
③純収益　①－②	42,129,988 円
④建物等に帰属する純収益	34,659,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,470,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,105,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,460,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）