別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八千代 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -22 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市米本字原内２１６２番１０５ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 勝田台 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.3 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離がありかつ高齢化の進捗する住宅団地である。地域要因に特段の変動要因はなく下落傾向が継続 すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 想定される主な需要者は地縁・血縁を有する一次取得者が中心である。また同一需給圏は八千代市内又は隣接市内に存 する割安感を有する戸建住宅地である。取引総額としては土地は２２０㎡程度で総額１，０００万円未満、中古戸建住 宅は総額で１，０００万円台前半までが需要の中心であるものの駅から距離のある既成住宅団地につき需要は多いとは いえない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の戸建住宅団地で周囲は戸建住宅が建ち並び共同住宅はあまり見られない。更に賃貸需要も乏しく投資採算 性を満たすような収益性の期待できる賃貸住宅経営も困難である。したがって収益還元法は適用せずに比準価格を採用 のうえ、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [101.7] [104.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現時点では未だ低金利の状況が継続中であり 不動産市場においては立地等に優れた不動産 は政府による政策もあって概ね堅調な状況で ある。 駅から距離があって高齢化の進捗する築年数 を経た住宅団地で地価は下落傾向を示してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％