別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 八千代 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -18 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市高津字三助後３９０番８９ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 八千代緑が丘駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持す ると予測する。地価下落が続いたために底値感があり、地価については横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東葉高速鉄道及び京成本線沿線を中心とする住宅地域であり、特に八千代緑が丘駅及びその隣接駅周辺と の代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は熟成した既成 住宅地域に存しており、需給は安定している。取引価格の中心は、１７０～１９０㎡程度の土地で１，５００万円程度 、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は最寄り駅からは徒歩圏外の戸建住宅地であり、周辺にはアパート等が見られず、賃貸需要が乏しいことか ら収益価格は試算しない。主たる需要者である個人は、自用目的での取引が中心で、類似不動産の取引市場の状況・取 引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用 し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [130.1] [105.0] 100 83,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景 気持ち直しが期待される。八千代市の地価は 微増傾向である。 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変 動はない。地価下落が続いたために底値感か ら需給は安定しており、地価は横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％