別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八千代 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -14 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字上谷津台１１１５番３１ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多く建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離のある小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく今後も現状の居住環境を維持す ると予測する。地域の需給動向はやや上向いており、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線及び東葉高速鉄道沿線の八千代市及び近隣市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の一次取得 者が中心で、圏外からの流入は少ない。近隣地域周辺は駅からやや距離があるが、周辺の類似地域と比較し割安感より 一定の需要が認められ、価格水準は小幅な上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は９０㎡程度で６００万 円台から７００万円程度、新築住宅は２，０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集 し得た。近隣地域では自己使用目的での取引が中心であり、その地域的特性や画地条件等から投資採算性に見合う賃貸 用建物の想定が困難であると判断されるため、収益価格を試算しなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [203.3] [100.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向にあり、土地取引は概 ね堅調に推移している。住宅地の市況は利便 性、居住環境による地域的な選別が更に進む 傾向にある。 最寄駅からやや距離のある住宅地域で地域要 因に変動は見られないが、割安感からの需要 を背景に地価は小幅な上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +81.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％