別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八千代 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -9 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市勝田台南３丁目４番１０ ｢勝田台南３－１７－５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な分譲住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地域の需給動向はやや上向いてお り、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね八千代市及び近隣市の京成本線及び東葉高速鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に在 住の一次取得者である。最寄り駅からやや距離があるが、熟成した住宅地で、需給関係は比較的良好である。取引の中 心となる価格帯は土地は対象標準地と同規模程度で１，０００万円台前半～半ば程度、新築住宅は２，０００万円台半 ば～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己使用目的の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のあ る取引事例を収集し得た。近隣地域は第一種低層住居専用地域内の住宅地域であり、その地域的特性や画地条件、容積 率等から投資採算性に見合う賃貸用建物の想定が困難であると判断されるため、収益価格を試算しなかった。以上より 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [179.8] [102.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向にあり、土地取引は概 ね堅調に推移している。住宅地の市況は利便 性、居住環境による地域的な選別が更に進む 傾向にある。 最寄り駅への接近性がやや劣るが、居住環境 は比較的良好な地域で安定した需要が認めら れる。地価水準は小幅な上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％