別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八千代 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市村上字黒沢台１９７５番８０ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に 空地が見られる住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 やや古くて街路条件が劣る住宅地域であって地域要因の特段の変化は認められないが地価は上昇傾向と予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び佐倉市西部の東葉高速鉄道及び京成本線沿線の住宅地が中心である。当該地域は最寄駅から やや距離がある小規模の住宅を中心とした既成住宅地域である。需要者は地縁を有する１次取得者層が中心であり新築 戸建住宅の需要は総額で概ね３，０００万円未満、土地単独だと７００～１，０００万円程度までが中心となる住宅地 域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の周囲には低層の共同住宅も見られるものの、敷地規模等から投資採算性を満たすような収益性の期待できる 賃貸住宅経営は困難で収益目的よりも自己居住用目的の取引が中心である。したがって収益還元法は適用せずに市場性 を反映する比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [176.9] [103.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 現時点では未だ低金利の状況が継続中であり 不動産市場においては立地等に優れた不動産 は政府による政策もあって概ね堅調な状況で ある。 地域要因に関して特段の変動要因はないもの の、当該地域の需要は普通程度で地価動向は 上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％