別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八千代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市八千代台北１５丁目１５５７番３４８ ｢八千代台北１５－４－５｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも混在する住宅 地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 八千代台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 八千代台駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず今後も現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏 外でやや需要の弱い地域であるが地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び隣接市の京成本線沿線の戸建住宅地域。駅徒歩圏外で街路条件のやや劣る古い住宅地域であ るが、閑静な環境で一定の需要が見込める。市内在住の一次取得者が需要の中心であるが、市外からの流入も見られる 。市場での需要の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で１，４００万円前後、新築戸建住宅２，０００万円台後半 ～３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適 性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格 は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑 定評価額と決定した。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [140.9] [101.0] 100 93,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口・世帯数は、平成２４年以降、県全 体よりも高い増加率で推移している。高齢化 率は上昇傾向にあるが、県全体を下回る。 成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は 認められない。地価は概ね横ばいの状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％