別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八千代 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市萱田町字出戸６５９番６５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅にアパー トも見られる住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 八千代中央 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 八千代中央駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏に位置する小規模住宅地域である。地域要因に特別な変動要因は見られないものの、街路条件が劣 り地価は横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び近隣市で、主に東葉高速鉄道線、京成本線沿線の住宅地域である。主な需要者は、都心及び 近隣市へ通勤する一次取得者が中心である。近隣地域はミニ開発による住宅地域で、小・中学校・市役所等の生活関連 施設にも近いが、街路条件及び規模の面で難があり、特に駐車場スペースを考慮すると需給はやや劣る。土地１００㎡ 前後では１，１００万円前後が需要の中心である。新築戸建は２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から近く、近隣地域内にはアパートも見られるが、その敷地規模を考慮すると賃貸経営可能な建物建築が想定で きず収益還元法は適用しなかった。したがって市場の実勢を反映し精度の高い比準価格を採用し、前年価格水準、市場 の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口、世帯は年々増加している。 高齢化率も微増傾向にあるものの県平均より 低い。また土地取引件数も概ね堅調に推移し ている。 地域要因に変動はない。八千代中央駅徒歩圏 内であるものの街路条件が劣り地価は横這い 傾向が続くものと予測した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％