鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

流山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４６１２３ -2089	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２３１０４７８２９ -1457	流山市		建付地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	２３１０４５４９２ -40	松戸市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０４７８２９ -1479	流山市		更地	（　）	長方形	北西28m市道、北東4m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	２３１０４７８２９ -1477	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,394	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	500,008	100 [ 122.7]	407,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 315,095	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,397	100 [ 75.2]	427,390		427,000
c	(　 ) 186,374	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	182,790	100 [ 66.6]	274,459		274,000
d	(　 ) 606,071	100 [ 100.0]	[ 129.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	771,849	100 [ 186.0]	414,973		415,000
e	(　 ) 544,399	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	666,889	100 [ 189.8]	351,364		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +90.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

流山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,078,637	8,663,430	30,415,207	25,090,000	5,325,207	（　0.9546） 5,083,443	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	115,532,795 円　　　　（　 351,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	256.06	ＲＣ7	1,413.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	14.4 m x 22.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗又は事務所フロア又は部分貸し、２～７階は６５㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	252.34	90.9	229.44	4,666	1,070,567	6.0	6,423,402
							1.0	1,070,567
2～ 3	居宅	193.48	92.8	179.48	2,121	380,677	1.0	380,677
							1.0	380,677
4～ 5	居宅	193.48	92.8	179.48	2,163	388,215	1.0	388,215
							1.0	388,215
6～ 7	居宅	193.48	92.8	179.48	2,206	395,933	1.0	395,933
							1.0	395,933
～

計		1,413.22	92.4	1,306.32		3,400,217		8,753,052
								3,400,217

⑨年額支払賃料	3,400,217 円　×　12ヶ月　＝　 40,802,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,802,604 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,386,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,415,988 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,753,052 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,400,217 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,582,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,078,637 円　　　　（　 118,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-317	2,033 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,212 円/㎡　月額支払賃料（　 2,121 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-318	1,889 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,316,000 円	386,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,040,130 円	40,802,604　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,663,430 円　（　　　　　　 26,333 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,090,000 円（　　　　　 76,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,078,637 円
②総費用	8,663,430 円
③純収益　①－②	30,415,207 円
④建物等に帰属する純収益	25,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,325,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,083,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,532,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
流山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-4

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　四方田　修

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

354,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市南流山２丁目２番３外				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	南流山 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

南流山駅西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

南流山駅前の既成商業地域で、当面は現状の地域要因を維持するものと予測する。周辺の住宅開発に伴い、地価
水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市及びその周辺市の商業地域で、主にＴＸ線各駅の駅前及び主要幹線道路沿いの商業地との代替競
争関係が強い。主な需要者は、地元の中堅企業や不動産会社である。商業施設の集積や繁華性で流山おおたかの森より
劣るものの、背後の住宅地における人口増を見込み、地価は上昇傾向を維持している。市場の中心となる価格帯は、１
㎡当たり３０～３５万円で、建物込みの投資総額５億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、南流山駅及び流山おおたかの森駅の駅勢圏の商業地に係る取引事例により比準しており、市場を反映した
実証的な価格である。一方、収益価格は、地域の特性を検討の上査定を行っているが、賃料収入の査定等において一部
想定事項を含んでいる。以上を総合的に勘案し、実際の売買市場における取引を基礎とする比準価格を重視し、賃貸市
場の動向を踏まえた収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナ下の各種政策の効果により、景
気は、緩やかに持ち直しているが、物価上昇
、金融資本市場の変動等の影響に留意する必
要がある。

近隣地域の繁華性、収益性等の要因に大きな
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０４５４９２ -44	流山市		底地	（　）	台形	北東18m県道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
b	２３１０４７８２９ -1457	流山市		建付地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	２３１０４７８２９ -1462	流山市		更地	（　）	ほぼ整形	南西18m市道、東6m、二方路		２住居高度2種最高20m (60,200)
d	２３１０４７８２９ -1478	流山市		更地	（　）	台形	北東28m市道、北西19m、角地		１住居高度1種最高20m 地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 28,577) 190,513	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,752	100 [ 58.8]	329,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 315,095	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,397	100 [ 75.2]	427,390		427,000
c	(　 ) 315,421	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	331,680	100 [ 60.0]	552,800		553,000
d	(　 ) 408,951	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	477,110	100 [ 119.8]	398,255		398,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

流山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,001,489	8,359,960	31,641,529	26,975,000	4,666,529	（　0.9546） 4,454,669	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	101,242,477 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	256.06	ＲＣ7	1,413.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	14.4 m x 22.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は２ＬＤＫ・６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	252.34	90.9	229.44	4,500	1,032,480	6.0	6,194,880
							1.0	1,032,480
2～	居宅	193.48	92.8	179.48	2,193	393,600	1.0	393,600
							1.0	393,600
3～ 4	居宅	193.48	92.8	179.48	2,237	401,497	1.0	401,497
							1.0	401,497
5～ 6	居宅	193.48	92.8	179.48	2,303	413,342	1.0	413,342
							1.0	413,342
7～	居宅	193.48	92.8	179.48	2,368	425,009	1.0	425,009
							1.0	425,009

計		1,413.22	92.4	1,306.32		3,480,767		8,643,167
								3,480,767

⑨年額支払賃料	3,480,767 円　×　12ヶ月　＝　 41,769,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,769,204 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,466,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,302,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,643,167 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,480,767 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,619,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,001,489 円　　　　（　 121,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第４　　　　-1122	2,107 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	2,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,288 円/㎡　月額支払賃料（　 2,193 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第４　　　　-317	2,033 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	415,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,088,460 円	41,769,204　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,527,500 円	415,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,359,960 円　（　　　　　　 25,410 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	415,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,975,000 円（　　　　　 81,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,001,489 円
②総費用	8,359,960 円
③純収益　①－②	31,641,529 円
④建物等に帰属する純収益	26,975,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,666,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,454,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,242,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）