別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 流山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市江戸川台東２丁目１０番 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高20m (90,300) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4F1B 中層ビル、小売店舗 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 北西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 江戸川台 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ市道、　　背 面道 交通 施設 江戸川台駅北東方 150m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用共同住宅が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域として熟成しており、今後ともこの傾向が持続すると予測す る。繁華性には難があるが、ロータリーに近接した立地条件である。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及び周辺市内で主要駅以外を最寄とする近隣型商業地域一帯である。需要者の中心は、市内及び その周辺市の中小企業や不動産業者、個人等が主体である。賃料水準や商業地域の活性化に変動は見られないが、低金 利の長期化による投資利回りの低下が価格水準に影響を及ぼしつつある。取引件数は少なく、個別性も強いため、市場 の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では類似地域の取引事例を収集し得た。地域格差の大きい事例も含まれるが、一定の市場実態を反映し た試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は理論的で説得力を有するが、想定要素も多い。江戸川台駅周辺の 繁華性の程度から賃貸市場は低迷しており、収益価格はやや低位に査定された。従って、市場性を反映した比準価格を 重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.5] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばエクスプレス線沿線以外の既存駅前商 業地の賃料は低廉に推移している。駅前の既 存近隣型店舗は空店舗も多く商況はあまり奮 わない。 地域要因に特段の変動はない。近隣型の商店 街自体は衰退傾向だが、背後住宅地の地価は 横ばいから上昇基調に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％