別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 流山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -10 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市江戸川台東１丁目２０６番 ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊 外住宅地への選好性増加や周辺環境等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「江戸川台」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、「江戸川台」駅勢圏にて良環境で 各種の利便性を有する土地等を求める購入層であり、地縁を有する者が中心であるが、昨今は市場性の高いＴＸ「流山 おおたかの森」駅への接近性や郊外住宅地への需要回帰等より、比較的に広域的な需要が見込める状況であり、地価は やや上昇している。標準的な土地規模で２０００万台後半、同規模の新築分譲は６千万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、地区計画によりアパートなどの収益物件の建築は制約さ れている。又周囲に稀に見られる収益物件は規制前のものである。そのため土地取引等は、自用の居住目的での取引が 中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性ある取引事例による 比準価格を採用する事とし、当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　流山 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、低金利政策の継続や郊外住宅 地への需要回帰等から堅調な状況にあるが、 利便性や住環境等により、地価動向にはやや 相違がある。 過去１年において街路条件、環境条件等に係 る地域要因の変動は、認められなかった。 北側６ｍ市道に接道の中規模の整形地であり 、日照・採光等の環境面にてやや競争力が弱 い。尚、前年と比較して、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.0 ％