別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 流山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -9 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市宮園３丁目３番２５ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅南方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊 外住宅地への選好性増加や周辺環境等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ「流山セントラルパーク」駅や「南流山」駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、当該駅勢圏 にて良環境の土地等を求める購入層であり、地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新築戸建分譲に関しては 、やや広域的な需要が見込める。駅接近性にやや劣るが、良好な住環境や昨今の郊外住宅地への需要の増加等から、地 価はやや上昇している。中規模の土地は１０００万台後半、中規模の新築分譲は３５００万前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、地区計画によりアパートなどの収益物件の建築は制約さ れている。又周囲に稀に見られる収益物件は規制前のものである。そのため土地取引等は、自用の居住目的での取引が 中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性を有する取引事例に よる比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [105.4] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は、低金利政策の継続や郊外住宅 地への需要回帰等から堅調な状況にあるが、 利便性や住環境等により、地価動向にはやや 相違がある。 駅から遠いが、区画整然とした住宅地である 。地域要因に大きな変動はない。 北西側にて６ｍ市道に接道の中小規模の整形 地であり、当該地域内では、概ね標準的な競 争力である。尚、前年と比較して、格差率に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％