別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 流山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -6 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市上貝塚字稲荷内５７番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる畑の多い 住宅地域 西4m市道 水道 初石 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 初石駅西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅とが混在し、農地も多くみられる市街化調整区域内の住宅地域である。今後とも開発等は見 込まれないため、当面の間、現在の住環境が持続し、地価も横ばい傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及び近隣市内の市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の中心は市内及びその周辺市居 住者で、何らかの地縁を有する関係者が大半を占める。比較的利便性のよい地域もあり、戸建住宅地として需要の見込 める地域も認められるが、開発が見込まれない地域が主で、地価水準は横ばい傾向が持続している。画地規模により総 額が異なるので、市場の中心価格帯は見出し難いが、土地で１７万円／坪前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域内の住宅地で、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、流山市内の市 街化調整区域内宅地より信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、投資目的で宅地を購入するという動きはほとんど見 られない地域であり、合理的な賃貸市場が形成されていない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流山市は子育て支援に積極的で、子育て世代 の流入が進んでおり、人口増加率は県内１位 となっている。 地域要因に特段の変動はない。周辺の調整区 域内で大型物流倉庫や公共施設等の建設が継 続し、比較的需要の見込める地域。地価は横 ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％