別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 流山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市平和台２丁目５番１６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 特筆すべき変動要因は見当たらない。中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも現利 用状況を維持するものと予測する。区画整然とし住環境良好で、今後の地価は上昇傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね平和台地区の市内価格中位の住宅地域。需要者の中心は流山市内及び周辺市の賃貸住宅等に居住し、 平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で、地縁選好性を有する者である。流鉄線も利用 可能な区画整然とした既成住宅地で、幹線道路沿いに生活利便施設も適度に配され、地価は上昇傾向にて推移している 。取引の中心的価格帯は土地１８０㎡程度で総額２，０００万円台半ば、新築戸建は３，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多く見られる区画整然とした住宅地域である。地域要因及び標準地の有する個別的要因等 からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及 び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求め た比準価格は充分な説得力を有すると判断されることから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　流山（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流山市内の住宅地について地価形成の諸要因 に特段の変動は見られない。一般的要因を主 に、コロナ禍以前に回復しており、全般的に 上昇基調にある。 特筆すべき変動要因は見当たらない。戸建住 宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり 、需要は安定的で地価は上昇傾向にて推移し ている。 特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％