別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-9 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 65,600,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市岩崎西１丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 1,793   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別工業地区 1:2 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が混在する工業地 域 南東12m市道 水道、下水 五井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,793 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫、営業所等が混在する工業地域であり、当面は現状を維持することが見込まれる。臨海部 を中心とした工業地の需要が旺盛であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び周辺市町村の工業地域一帯であるが、特に臨海部の準工業地域との代替競争関係が強い。主 たる需要者は、製造業や流通業務などの事業用地を求める事業者である。同一需給圏内の準工業地域では需要が増加し ており、地価は上昇傾向である。工業地の価格水準は画地条件によって大きく異なる上に、建物の規模や仕様も業種に よって異なるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算しなかった。自己利用目的の需要者 は、近隣の取引価格の水準を指標として意思決定することが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する 。以上より、市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動は正常化に向かっており、景気の持 ち直しが期待される。ただし、海外景気や物 価上昇、金融市場の変動等により先行きは不 透明感がある。 土地利用状況に特段の変動はなく、工業地の 旺盛な需要を背景として地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％