別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 市原 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　岸　和男   TEL.

鑑定評価額 87,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸１０３番 ②地積 　(㎡) 2,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫、事務所兼作業 場 Ｓ4 事務所、倉庫等が混 在する流通業務地域 北西8m市道 水道 姉ケ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   150 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.9 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     2,386 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の中小規模の倉庫・営業所が混在する用途の多様性を有する工業地域で、今後も倉庫・流通業務施設が 増加するものと予測する。地価は需要が多いが売物件が少ないため今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内陸型の中小工場・倉庫地域等を中心に、ＪＲ内房線沿線の市原市から木更津市の臨海工業地域を含む。 需要者は地元企業及び中小規模の工場事業者が中心で、県内外の企業からも需要が存在する。熟成度の高い中小工場地 域で、製造業の土地需要は多くはなく、倉庫及び営業所等の需要は多いが売物件は少ない。供給が少ないこともあり、 取引も少ない状況に変化している。取引される規模及び価格帯が様々なため、市場の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社自己利用目的の工場・倉庫・流通業務施設等を中心とする工業地域で、賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が形成され ていないため適正な賃料水準の把握が困難であることから、収益還元法は適用しなかった。したがって、ＪＲ内房線各 駅を中心とする地域要因が類似する工場及び物流関連施設の取引事例から求めた市場性を反映する比準価格を採用し、 代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市の工業地域は、中小規模の工場及び倉 庫を中心に需要は多いものの、供給が少ない 状況が続いている。大規模臨海工業地の需要 ・変化は少ない。 姉ケ崎駅及び五井駅に近接する中小規模の工 場・倉庫地等は、需要及び取引ともに堅調な 状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％