別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-6 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 71,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡北町１丁目５番３外 ②地積 　(㎡) 1,332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 小規模工場、事務所 、店舗等が混在する 地域 北東16m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　     1,332 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１６号及び他の幹線市道 に近接し、事業所利用等の用 途の多様性が認められる地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅北方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号及び八幡宿駅方面への幹線市道にも近接し、事業所利用の用途の多様性があり、駅徒歩圏内外の立地 条件の優位性から需要がある。新型コロナウイルス感染症について、工場地の取引価格面での影響は少ない。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房沿線の市原市から木更津市における臨海工業地域を中心に内陸型の中小工場地域を含む。需要者 の中心は市原市を拠点とする企業者、中小規模の工場事業者等である。熟成度の高い中小工場地域であり、工場地とし ては用途の多様性もあることから土地需要は底堅い。八幡中心地区に隣接し需給関係は安定的である。国道にも近接し 優位な立地条件を具備している。取引される規模、価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社利用の工場、事業作業所を中心とする工業地域であり、賃貸工場地は見受けられず、賃貸市場が形成されていない 。賃貸市場が未熟成で適切な賃料水準を見いだすのが困難なほか、賃貸需要が低いことから収益還元法を適用できなか った。よって、準工業地域で環境条件等が類似し、地域格差が比較的少ない代替性のある工場関連の取引事例を採用し て求めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [102.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の工場地需要は継続してあり、新型 コロナウイルス感染症による経済環境が緩和 されつつあり、工場地の取引動向・価格面で の影響は少ない。 八幡宿駅、八幡宿中心市街地に近い熟成度の 高い中小工業地で、優位な立地条件を具備し ていることから需要が高まっており、地価は 上昇方向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％