別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 7,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸６番 ②地積 　(㎡) 347,824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ海岸埋立の臨海工 業地域 南東20m道路 水道 姉ケ崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 900.0 ｍ、規模　　   347,824 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 京葉臨海鉄道を介して国道１ ６号に接続する工場地が集積 する地域 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模の工場が立地する臨海工業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。立地条件から化 学工業系の工場地域として概ね需給安定状況にあることから、今後も地価は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市及び隣接周辺市内を主に千葉県外延の圏域を含む工業地域。需要者の中心は製造業を主とする大手 企業である。当該地域は化学工業系の大規模工場が集積している地域のため大型物流施設用地の需要は認められないが 、臨海部の工場地としての需給関係は概ね安定している。業種・利用形態により必要となる画地規模が異なるほか、建 物の仕様・規模についても多種多様であることから、土地及び複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の大規模工場地域で、賃貸を前提とした収益目的の市場は成立していないことから収益価格については試 算しなかった。当該地域は自社所有の業務用不動産が主であることから、市場においては自己使用目的での取引におけ る価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地から検討し た価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業業績が好調で進んでいる中、企業の設備 投資等に伴う工業地の需要が依然として顕著 な状態にある。 地域要因に特段の変動はなく、化学工業系を 主とする臨海部の大規模工場地の需給関係に ついても現時点においては変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％