別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市原 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 272,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井南海岸５０番１外 ②地積 　(㎡) 11,507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南西16m市道 水道 五井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   420 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 164.6 ｍ、奥行　約　　  68.7 ｍ、規模　　    11,507 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 京葉臨海工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、コロナ禍以降の資源価格の上昇による業 績回復傾向を受け、企業収益の改善を受け、地価はやや上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び隣接の千葉市周辺の京葉臨海工業地帯の工業地である。工場や倉庫を必要とする企業が需要 の中心である。コロナ禍以降の企業業績は回復傾向にある。製造業の国内への設備投資についてはまだ慎重な状態であ るが、土地に対する潜在的な需要は増加傾向にある。また、取引にあっては大規模な敷地であるため、大企業間で行わ れるため、取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造等想 定に流動性があり、収益価格は求めえなかった。比準価格を標準とし、地価動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降の景気回復及び資源高騰並びに 円安により、大企業を中心に業績が回復傾向 であるが当面は現状を維持すると予測する。 臨海工業地帯の工業地であり、一般的要因か らの影響もあり、一部には企業の用地取得等 の動きはあり、価格はやや上昇傾向にて推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％